Các phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp

Khái niệm về Bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp là các dự án được đầu tư và xây dựng lên khu công nghiệp, xây dựng lên các nhà xưởng với mục đích cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị, các dự án đầu tư phục vụ cho việc sản xuất công nghiệp với bản chất đa dạng, không đồng nhất.

Các loại hình bất động sản công nghiệp phổ biến nhất hiện nay

1. Bất động sản công nghiệp nặng và công nghiệp nhẹ: loại hình này có đặc điểm chung là chúng có quy mô rất lớn. Bất động sản công nghiệp nặng được sử dụng bởi các công ty sản xuất thép, xi măng và những nhà sản xuất ô tô. Loại hình này có những nhà kho rất lớn.

2. Nhà kho: đây là loại hình được sử dụng để lưu trữ hàng hoá cho các doanh nghiệp, được sử dụng phổ biến nhất đối với các trung tâm sản xuất, xuất khẩu, nhập khẩu v.v

3. Kho lạnh: đây là loại hình bất động sản được xây dựng rất đặc biệt giúp cho việc lưu trữ lượng lớn các sản phẩm, thực phẩm. Luôn làm lạnh chúng trong điều kiện nhất định khi ở trong một thời gian dài, các kho lạnh thường được nằm dọc theo các tuyến đường quốc lộ và gần những nơi có nguồn cung cấp điện luôn ổn định.

4. Trung tâm nghiên cứu và phát triển: đây là một trong những phần không thể thiếu của các doanh nghiệp hiện nay, các trung tâm này thường không nằm ở vị trí trung tâm thành phố. Song song với việc xây dựng các trung tâm này, các doanh nghiệp sẽ xây dựng một khu nhà ở cho nhân viên và các chuyên viên phụ trách nghiên cứu giúp tiện lợi cho việc phát triển nhanh những nghiên cứu sau này của các doanh nghiệp.

5. Trung tâm dữ liệu: những trung tâm này thường đặt các máy chủ và máy tính lớn phục vụ cho loại hình bất động sản công nghiệp, trong đó bao gồm các dây diện có tiết diện lớn đảm bảo cho việc cung cấp nguồn điện đến các máy tính luôn được an toàn. Loại hình này đang được phát triển rất nhiều do sự phụ thuộc ngày càng cao về những công nghệ hiện đại như hiện nay.

Thông thường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các khu chế xuất sẽ được phân loại thành bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nặng với bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nhẹ.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp hiện nay

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp năm 2023

1. Phương pháp so sánh

Khi bắt đầu việc thẩm định giá bất động sản công nghiệp các chuyên viên cùng những thẩm định viên luôn luôn phải nắm vững những kiến thức cơ bản có liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá bao gồm: luật đất đai, môi trường, xây dựng. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được các thẩm định viên thông qua việc vận dụng các quy trình liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá và những đặc điểm riêng của loại hình bất động sản này.

Bất động sản công nghiệp là một trong những loại hình tài sản có ít, rất ít giao dịch mua bán trên thị trường hiện nay, cho nên việc áp dụng vào phương pháp này là rất hạn hẹp. Trong các trường hợp áp dụng phương pháp này cần phải có những yếu tố so sánh chủ yếu bao gồm:

- Thời gian cho việc giao dịch và mua bán

- Chất lượng các hạng mục công trình

- Vị trí, không gian văn phòng có trong tổng diện tích chung

2. Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo

Khi áp dụng phương pháp chi phí tái tạo, nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự

Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

Khi áp dụng phương phái chi phí, các thẩm định viên cần phải ước tính những chi phí tái tạo hoặc thay thế. Thẩm định viên thường gặp rất nhiều khó khăn trong việc ước tính chi phí thay thế của các công trình do không đồng nhất giữa các bất động sản công nghiệp.

3. Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của các loại hình bất động sản công nghiệp, dựa trên những cơ sở quy đổi dòng thu nhập. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiến thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015 TTY-BTX Ban hành tiêu chuẩn thâẩm định giá Việt Nam số 08,09 và 10.

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thế nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau:

Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ  tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Công ty thẩm định giá bất động sản công nghiệp uy tín hiện nay

Đất nước chúng ta đang trong quá trình phát triển kinh tế vô cùng mạnh mẽ, thị trường bất động sản công nghiệp luôn có vai trò quan trọng trong việc phát triển và thu hút đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá với những cách làm việc rất chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. VIV có hệ thống văn phòng thẩm định giá hoạt động khắp cả nước, với nhiều nguồn dữ liệu liên quan đến bất động sản dồi dào. Công ty chúng tôi tự hào khi được các cơ quan Nhà nước, các ngân hàng và các doanh nghiệp đánh giá rất cao và luôn được sự tin tưởng tuyệt đối với các khách hàng của công ty.

Bên trên là các thông tin liên quan đến bất động sản công nghiệp, Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá tài sản hay liên hệ ngay tới công ty để được tư vấn nhanh nhất về dịch vụ thẩm định giá bất động sản công nghiệp và các dịch vụ khác nhé

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV)

Văn phòng giao dịch: Lô 12 DV 13 khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội

Hotline: 096.729.4004 hoặc 034.457.3333

Bài viết liên quan:

Cổ phiếu là gì. Những phương pháp định giá cổ phiếu hiện nay

Những điều cần biết về hợp đồng dịch vụ thẩm định giá