Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chứng năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.      

      Để thẩm định giá bất động sản cần áp dụng cơ sở giá trị thẩm định: giá trị thị trường là có sở thẩm định giá, giá trị phi thị trường là cơ sở thẩm định giá, sau đây hay cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết 2 cơ sở thẩm định giá bất động sản này.

     1. Giá trị thị trường là cơ sở thẩm định giá

      Cơ sở giá trị thẩm định giá có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc có sở giá trị phi thị trường. Giá trị bất động sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của bất động sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Trong đó:

a. Thời điểm, địa điểm thẩm định giá

     Là thời gian không gian cụ thể, tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị của bất động sản thẩm định giá được thẩm định viên xác định gắn  với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.

b. Người mua sắn sàng mua 

     Là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua bất động sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

c. Người bán sẵn sàng bán

Là người có bất động sản hợp pháp và có nhu cầu muốn bất động sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

d. Giao dịch khách quan, độc lập có đầy đủ thông tin

     Là giao dịch giữa các bên không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của bất động sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.

e. Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

     Là khi tham giao giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết đinh mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán hoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường là hai cơ sở thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của bất động sản, thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục nếu có và thể hiện mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

2. Giá trị phi thị trường là cơ sở thẩm định giá

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một bất động sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế- kỹ thuật, chức năng, công dụng của bất động sản, những lợi ích mà bất động sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác.

Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị bất động sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị bất động sản có thị trường hạn chế, giá trị bất động sản bắt buộc phải bán; giá trị đặc biệt; giá trị đầu tư; giá trị để tính thuế và các giá trị khác, cụ thể:

a. Giá trị bất động sản đang trong quá trình sử dụng

Là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt bất động sản vào một mục đích riêng biệt, do đó không liên quan đến thị trường.

Khi tiến hành thẩm định giá loại bất động sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của bất động sản vào hoạt động của một doanh nghiệp, hoặc một bất động sản khác không xét đến khía cạnh giá trị  sử dụng tốt nhất, tối ưu của bất động sản hoặc số tiền có thể có từ việc bất động sản đó trên thị trường.

VIV thẩm định giá bất động sản theo cơ sở giá trị phí thị trường

b. Giá trị bất động sản có thị trường hạn chế

Là giá trị của bất động sản do tính đơn chiếc hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho bất động sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.

c. Giá trị bất động sản bắc buộc phải bán

Là tổng số tiền thu về từ bất động sản trong điều kiện thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện

d. Giá trị đặc biệt

Là giá trị của bât động sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút sự quan tâm của người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị đặc biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế- kỹ thuật, yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của bất động sản.

e. Giá trị để đầu tư

Là giá trị của bât động sản với nhà đầu tư theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những bất động sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và tiêu chí đầu tư xác định. Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một bất động sản là động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

f. Giá trị để tính thuế

Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị bất động sản để tính khoản thuế phải nộp.

Ngoài các loại giá trị phi thị trường như đã nêu ở trên, còn có một số giá trị phi thị trường khác có thể liệt kê ra như sau: giá trị bất động sản chuyên dùng, giá trị bảo hiểm bất động sản và giá trị thanh lý đối với tài sản trên đất

Khi áp dụng giá trị phi thị trường thẩm định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị  trường cụ thể được áp dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm:

Đặc điểm đặc biệt của bất động sản thẩm định giá;

Người mua, nhà đầu tư đặc biệt;

Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán;

Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế.

Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá đã có hơn 6 năm kinh nghiệm cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản, VIV tự hào là một trong số các công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản uy tín, nhanh chóng, chuyên nghiệp.  Nếu bạn có nhu cầu tư vấn hoặc thẩm định giá bất động sản hãy liên hệ ngay với chúng tôi:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Địa chỉ VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24 đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Web: thamdinhgiaviv.vn 

Mail: nguyentamtdg@gmail.com