Thẩm định giá chung cư (Phần 1)

Hiện nay, trong đời sống kinh tế ngày càng phát triển và hội nhập, nhu cầu thẩm định giá chung cư ngày càng trở nên thiết yếu và đóng góp phần không nhỏ vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt là một trong những đơn vị thẩm định giá chung cư chuyên nghiệp và uy tín nhất hiện nay.

1. Khái niệm chung cư 

Theo từ điển Thuật ngữ thẩm định giá bất động sản, một căn hộ chung cư được định nghĩa là: "một đơn vị sinh sống gồm 1 hoặc nhiều phòng được thiết kế nhằm cung cấp tiện ích cuộc sống của một gia đình hoặc một cá nhân". Các tiện ích và dịch vụ của căn hộ chung cư bảo đảm đáp ứng các nhu cầu về sinh sống, ăn ở, tùy theo tập quán và yêu cầu của người thuê. 

Theo từ điển Wikipedia thì căn hộ chung cư là "một đơn vị nhà độc lập về sinh hoạt ăn ở, nằm trong một khối nhà chung" 

Ở một khía cạnh khác, có định nghĩa về tòa chung cư như sau "Tòa chung cư là một tòa nhà sinh sống chung (chung cư) gồm nhiều căn hộ riêng, có chia sẻ các tiện ích chung cư như lối vào, cầu thang bộ hoặc thang máy, hệ thống sưởi trung tâm, các dịch vụ cấp quản lý, bảo vệ''. Chung cư thường đa dạng, với nhiều kiểu dáng thiết kế kiến trúc từ đơn giản cho vài hộ gia đình đến tổ hợp phức tạp (complex) có hàng trăm hộ cùng sinh sống. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khái niệm nhà chung cư được hiểu như sau: "Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh" (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)

2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá nhà chung cư 

VIV thẩm định giá chung cư nhanh chóng, uy tín 

Giá nhà chung cư chịu tác động của 2 nhóm yếu tố: Những yếu tố tác động đến sự thỏa mãn và sẵn sàng trả tiền của bên mua hoặc đi thuê (những yếu tố từ bên mua hoặc đi thuê); và những yếu tố tác động đến người chủ sở hữu bất động sản (những yếu tố từ bên bán hoặc cho thuê). Tất cả các yếu tố này cần được xem xét, cân nhắc cẩn thận không chỉ đối với bất động sản thẩm định giá mà còn với những bất động sản tương tự trong khu vực. 

Những yếu tố mang lại dòng thu nhập lớn hơn cho người chủ sở hữu mà không tác động tiêu cực đến người thuê sẽ là yếu tố làm tăng giá trị của bất động sản. Những yếu tố làm khách hàng hài lòng, sẵn sàng trả giá thuê cao hơn do đó sẽ làm tăng giá chung cư. Ngược lại, những yếu tố làm cho khách thuê không hài lòng, giá thuê sẽ làm giảm giá chung cư. 

a. Những yếu tố từ bên mua hoặc đi thuê 

Các yếu tố liệt kê dưới đây mang tính địa phương, nghĩa là địa phương khác nhau mỗi yếu tố có mức độ quan trọng khác nhau. Thẩm định viên cần nắm vững tại khu vực chung cư tọa lạc, có những yếu tố nào quan trọng. Dưới đây là một số yếu tố chính:

- Hệ thống giao thông: bao gồm hệ thống xe bus, tàu điện ngầm, taxi, tàu hỏa, ......

- Bãi đỗ xe: là yếu tố quan trọng nhất khi người mua hoặc thuê nhà sử dụng ô tô cá nhân.

- Vị trí: khoảng cách đến chợ, trường học, siêu thị, bệnh viện, các công viên và trung tâm giải trí,.....

- Tiện ích vui chơi ngoài trời;

- Duy tu, bảo dưỡng bất động sản;

- Những bất tiện: tất cả các yếu tố bất tiện cần được xem xét cẩn thận: tiếng ồn, giao thông quá đông đúc, chợ dân sinh, khói bụi.......

b. Những yếu tố từ bên bán hoặc cho thuê:

- Thanh thế, uy tín: một số tòa nhà chung cư được bán với giá cao hơn xuất phát từ "niềm tự hào sở hữu bất động sản" vì tòa nhà tọa lạc tại vị trí đăc địa, có kiểu dáng kiến trúc độc đáo; 

- Tỷ lệ căn hộ trống, không có khách thuê;

- Tỷ lệ lãi: một số loại hình hợp đồng thuê được bên cho thuê và bên đi thuê ưa thích, thỏa thuận và ký hợp đồng với nhau dài hạn hơn so với các loại khác. Vị trí, đặc điểm thiết kế công trình là những yếu tố khuyến khích khách thuê ổn định. Hợp đồng thuê ổn định cũng có nghĩa là giảm khả năng mất nguồn thu do thay đổi khách thuê, điều đó làm tăng giá bất động sản;

- Chi phí duy tu, bảo dưỡng: biến đổi tùy theo loại hình và chất lượng công trình;

- Tuổi thọ công trình;

- Phí dịch vụ, điện nước, thu gom rác....

Nếu bạn đang cần tìm đơn vị thẩm định giá chung cư uy tín, nhanh chóng hãy liên hệ ngay với chúng tôi.