Thẩm định giá văn phòng cho thuê như nào? (Phần 2)

Trong bài viết dưới đây Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt sẽ hướng dẫn chi tiết cho các bạn những thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá văn phòng cho thuê.

1. Những thông tin số liệu chung và thông tin số liệu cụ thể 

Khi ước tính giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập, thẩm định viên phải xem xét một khối lượng lớn các thông tin, số liệu chung không chỉ liên quan đến xu thế phát triển nền kinh tế quốc gia, mà còn liên quan đến thành phố và khu vực lân cận gần nơi bất động sản tọa lạc. Những thẩm định viên giàu kinh nghiệm đều nhận thấy không nên thu thập thông tin lẻ tẻ cho mỗi vụ việc mà cần thu thập thông tin dữ liệu một cách liên tục, có hệ thống; lưu trữ thành cơ sở dữ liệu để sử dụng khi cần. 

Có những thông tin, số liệu cần được tham khảo thường xuyên và ghi sâu vào tâm trí của thẩm định viên, tự động chi phối đến những phân tích của thẩm định viên về một bất động sản cụ thể.

Đương nhiên những thông tin, số liệu cụ thể liên quan đến cao ốc văn phòng cần thẩm định giá cũng cần được thu thập thông tin đầy đủ.

2. Những thông tin số liệu về thành phố của cao ốc thẩm định giá 

VIV thẩm định giá văn phòng cho thuê nhanh chóng

Thẩm định viên phải thông thuộc thành phố nơi bất động sản tọa lạc, những thông tin về thành phố bao gồm:

- Lịch sử phát triển của thành phố: Quy mô, đặc điểm dân số, các hoạt động thương mại, công nghiệp của thành phố. Những yếu tố này đều có mối quan hệ sâu xa với giá trị của bất động sản. 

- Thực trạng của thành phố: Bao gồm những thông tin mô tả về mức độ mở rộng và phân bố dân cư, tốc độ tăng trường quy mô gia đình, cơ cấu dân cư, xu hướng phát triển các nghề phi nông nghiệp, tỷ lệ thất nghiệp, loại hình công nghiệp, thương mại, dịch vụ, tỷ lệ lao động văn phòng so với chân tay, hệ thống vận chuyển công cộng, các tiện ích công cộng như điện nước, thu gom rác....và các chi phí phải trả cho dịch vụ đó, xu hướng xây dựng các cao ốc văn phòng trong những năm gần đây, số lượng cao ốc đã xây. tổng diện tích sàn xây dựng, tỷ lệ diện tích trống của các loại hình bất động sản...Có hiện tượng các ngành công nghiệp, dịch vụ hoặc văn phòng, công ty rời khỏi thành phố hay không? Ly do vì sao.....

- Những triển vọng phát triển tương lai: Những triển vọng và nhân tố tăng trưởng kinh tế trong tương lai của thành phố là gì?

- Mô hình phát triển của thành phố và quy hoạch sử dụng đất: đây là thành phố kiểu tập trung một trung tâm hay phân tán với một trung tâm và các đô thị vệ tinh xung quanh nó? Các lĩnh vực công nghiệp, thương mại, dịch vụ chính? Những kế hoạch, quy hoạch phát triển tương lai có được nghiên cứu một cách bài bản và hiệu quả hay không....?

- Điều kiện khí hậu, thời tiết: Thành phố có trong khu vực thời tiết quá nóng hoăc quá lạnh? Lượng mưa trung bình hằng năm bao nhiêu? Tác động của thời tiết, khí hậu đến dân cư, kinh doanh, cuộc sống như thế nào?

- Những quy định bảo vệ môi trường: Những quy định bảo vệ môi trường mà hoạt động xây dựng, vận hành mà bất động sản phải tuân thủ? những nghiên cứu tác động môi trường nào cần thiết phải tiến hành?......

3. Những thông tin, số liệu khu vực xung quanh, lân cận của cao ốc thẩm định giá 

VIV thẩm định giá văn phòng cho thuê 

Thông thạo, am hiểu tình hình khu vực xung quanh, lân cận với cao ốc thẩm định giá có tầm quan trọng đặc biệt khi thẩm định giá cao ốc văn phòng. Thẩm định viên phải trả lời những câu hỏi về khu vực lân cận sau đây:

- Cao ốc văn phòng có hợp lý, phù hợp hài hòa với khu vực lân cận hay không? Có đóng góp để đạt mức độ sử dụng tốt nhất tối ưu của lô đất hay không?

- Xu hướng vận động của khu vực là ổn định, phát triển đi lên hay suy thoái?

- Khu vực có phải là nơi thuận lợi cho sự phát triển của cao ốc? Những không gian văn phòng nào có sẵn hoặc sẽ xây dựng lân cận? Mức độ cạnh tranh giữa cao ốc văn phòng cần thẩm định giá với những cao ốc lân cận trong việc thu hút khách thuê? Tỷ lệ diện tích trống trong những cao ốc văn phòng lân cận là bao nhiêu? Loại khách nào thuê những cao ốc lân cận?.....

- Hệ thống phương tiện vận chuyển có hợp lý không? giá vé có hợp lý không?

- Các dịch vụ công trong khu vực.

- Khoảng cách khu vực lân cận gần/xa với những khu vực quan trọng của thành phố.

- Khu vực lân cận có phải là nơi tập trung các nhân viên văn phòng tại đó không?

4. Những thông tin, số liệu của cao ốc cần thẩm định giá 

Những thông tin chi tiết của tòa nhà văn phòng cần thầm định có thể phân chia thành thông tin, số liệu về: thửa đất, về tòa nhà cao ốc, và về thu nhập.

- Những thông tin, số liệu về thửa đất: Cùng với những thông tin số liệu về khu vực lân cận và xu hướng phát triển của khu vực, những thông tin sau đây cần được thẩm định viên thu thập, phân tích:

• Thông tin chi tiết về quy hoạch;
• Chất đất; 
• Điều kiện địa hình; 
• Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dạng thửa đất;
• Các tiện ích: Điện, nước, vận chuyển công cộng....;
• Lịch sử giao dịch mua, bán bất động sản.

- Những thông tin, số liệu về xây dựng công trình trên đất. 

Loại công trình xây dựng, loại vật liệu sử dụng và diện tích cho thuê. Khi thẩm định giá những cao ốc đã xây dựng, đang tồn tại thẩm định viên cần khảo sát những thông tin, số liệu trong lịch sử từ thời điểm tiến hành xây dựng công trình tìm ra loại hình công trình và loại vật liệu xây dựng tương ứng. Nếu có bản vẽ và sơ đồ các phòng thì càng tốt vì tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai số khi tính toán diện tích cho thuê. 

Khi thẩm định giá những dự án, cao ốc chưa xây, bản vẽ công trình mà khách hàng cung cấp cho thẩm định viên phải đủ chi tiết để có thể ước tính ra diện tích công trình và diện tích cho thuê. 

Trong bài viết sau chúng ta sẽ tìm hiểu kỹ hơn các nội dung khác trong hoạt động thẩm định giá văn phòng cho thuê.

Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 033.869.4444

Chăm sóc khách hàng: 033.869.4444

---NTT---