Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thặng dư là một trong hai phương pháp thẩm định giá bất động sản được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. 

1. Khái niệm phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản 

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển)  trừ đi tất cả các doanh thu dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. 

2. Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

3. Công thức tổng quát 

V= DT-CP 

Trong đó:

V: Gía trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển;

4. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất 

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá. 

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá. 

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ kết quả của Bước 4.

5. Cơ sở xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất

VIV cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản nhanh chóng 

- Đặc điểm của thửa đất;

- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

- Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại quy trình thẩm định giá. 

6. Xác định chi phí phát triển 

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá.

Chi phí phát triển bao gồm các loại chi phí sau:

6.1 Chi phí đầu tư phát triển 

Chi phí đầu tư phát triển bao gồm các loại chi phí:

- Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí liên quan khác;

- Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- Chi phí dự phòng;

- Chi phí khác;

- Chi phí kinh doanh;

- Chi phí lãi vay, thuế;

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển. 

6.2 Lợi nhuận nhà đầu tư

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền. 

- Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương. 

- Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng chi phí của ít nhất 3 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. 

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá phương tiện vận tải, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá thiết bị y tế......VIV đã có kinh nghiệm gần 7 năm trong lĩnh vực thẩm định giá tại sản, cam kết mang đến dịch vụ thẩm định giá nhanh nhất, chất lượng nhất. 

Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 077.734.185

---NTT---