THẨM ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Ngày đăng 01/4/2019

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Bất động sản công nghiệp là bất động sản được sử dụng trong sản xuất công nghiệp. Đó chính đất đai được dùng để xây dựng các khu công nghiệp, các nhà xưởng, các kho tàng, các bến bãi, các công trình khai thác hầm mỏ…

Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm… Khi thẩm định giá bất động sản công nghiệp cần lưu ý 02 vấn đề sau:

- Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường;

- Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).

 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Thông thường bất động sản công nghiệp, nhất là tại các khu công nghiệp, được phân thành bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nặng và bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nhẹ.

Công nghiệp nặng bao hàm những hạng mục cơ khí nặng, sinh ra ô nhiễm nặng về khói bụi, mùi vị, thuộc các lĩnh vực khai thác tài nguyên, sản xuất, chế biến khối lượng lớn nguyên vật liệu và sản phẩm cuối cùng. Lọc hóa dầu, khai thác khoáng sản, cán thép, xi măng… là những ví dụ. Thông thường những cơ sở này nằm dọc các triền sông hoặc cửa biển lớn nhằm tận dụng cước phí vận chuyển bằng đường thủy rẻ tiền. Bất động sản công nghiệp nặng thường liên quan đến đất đai và những công trình xây dựng được thiết kế đặc biệt, chuyên dùng, rất ít khả năng chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác. Thuật ngữ bất động sản công nghiệp nặng cũng bao hàm ý nghĩa rằng thẩm định giá những tài sản này là nhiệm vụ khó khăn đối với thẩm định viên.

Công nghiệp nhẹ bao gồm những lĩnh vực còn lại của ngành công nghiệp. Nhà máy dệt, sản xuất chế biến da, giày dép, may mặc, chế biến hoa quả, bánh kẹo, thủy hải sản… là những ví dụ của ngành công nghiệp nhẹ. Bất động sản công nghiệp nhẹ gồm đất đai và những công trình xây dựng ít mang tính đặc biệt, chuyên dùng hơn so với công nghiệp nặng. Do đó, công việc ước tính giá trị ít phức tạp hơn.

Cũng có thể phân loại bất động sản công nghiệp thành cơ sở công nghiệp hoạt động liên tục và cơ sở công nghiệp hoạt động ngừng - nghỉ. Loại cơ sở hoạt động liên tục là quá trình sản xuất, chế tạo đòi hỏi hoạt động liên tục trong 24h/7, 7 ngày/tuần như chế tạo xi măng, lọc hóa dầu, luyện thép mà việc dừng hoặc tái khởi động lại quá trình sản xuất đòi hỏi chi phí lớn. Loại cơ sở công nghiệp hoạt động lặp lại là cơ sở không hoạt động cả ngày hoặc liên tục 7 ngày/tuần.

 CÁC THÔNG TIN CẦN THU THẬP KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

- Địa điểm, vị trí;

- Giá thuê;

- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải;

- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa;

- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư;

- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên;

- Địa hình đất;

- Tình trạng trật tự, trị an khu vực;

- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm;

- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh;

- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận;

- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô;

- Các yếu tố khác.

 CÁC PHƯƠNG PHÁP ÁP DỤNG KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Tùy theo đặc điểm cụ thể của bất động sản cần thẩm định giá mà lựa chọn phương pháp phù hợp. Với loại bất động sản chuyên dùng, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo cho kết quả đáng tin cậy nhất, thậm chí đối với một số bất động sản công nghiệp đặc biệt thì phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp ước tính duy nhất có thể áp dụng. Với loại bất động sản cho thuê, áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu là phù hợp hơn cả.

Bất động sản công nghiệp là loại tài sản có ít giao dịch mua - bán trên thị trường, do đó phạm vi và khả năng áp dụng phương pháp so sánh ẩn chứa những sai sót lớn có thể xảy ra khi áp dụng. Trong trường hợp cần áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là: Thời gian giao dịch, mua bán; Diện tích công trình tương quan với diện tích đất; Tuổi, chiều cao công trình, chiều cao từng phần; Chất lượng hạng mục công trình phụ trợ; Không gian văn phòng trong tổng diện tích chung.

 Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt là một đối tác quan trọng đối với mọi khách hàng, với mạng lưới văn phòng giao dịch khắp các tỉnh thành: thẩm định giá tại Nam Định, thẩm định giá tại Thanh Hóa, thẩm định giá tại Quảng Bình, thẩm định giá tại Phú Thọ, thẩm định giá tại Lai Châu, thẩm định giá tại Bắc Ninh, thẩm định giá tại Hà Nam, thẩm định giá tại Bắc Giang, thẩm định giá tại Hải Dương, thẩm định giá tại Hải Phòng….VIV cam kết sẽ mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ “chính xác nhất, nhanh nhất”

Mọi thông tin về trao đổi chuyên môn, giải đáp thắc mắc, hợp tác, vui lòng liên hệ theo địa chỉ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Văn phòng giao dịch tại Hà Nội: Số 15, liền kề 3C, Khu đô thị Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Hotline: 0338.694.444

 BT