Thẩm định giá chung cư (Phần 2)

Trong bài viết thẩm định giá chung cư phần 1 Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt đã giới thiệu đến các bạn khái niệm chung cư, thẩm định giá chung cư và các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá chung cư, trong bài viết này chúng tôi sẽ chi tiết cho các bạn thông tin cụ thể, số liệu cụ thể để thẩm định giá nhà chung cư.

Khi ước tính giá trị tòa nhà cao tầng nhiều hộ, loại thông tin cần thu thập là như nhau, không phân biệt tòa nhà đó cũ hay mới, có 100 hay 1.000 căn hộ, loại sang trọng hay không sang trọng.....Những thông tin số liệu cùng loại cần phải thu thập, phân loại, phân tích, diễn giải và rút ra kết luận. Có 5 nhóm thông tin cần thu thập là:

- Thông tin vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện, khu vực có chung cư.

- Thông tin số liệu về khu vực lân cận, xung quanh chung cư. 

- Đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư thẩm định giá.

- Thông tin số liệu về chung cư tương tự, lân cận: diện tích đất, chi phí xây dựng, tiền thuê căn hộ, cơ sở hạ tầng,.....

- Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư. 

Nhiệm vụ của thẩm định viên là giải quyết vấn đề liên quan đến giá trị, do đó phải thu thập và phân loại những thông tin, số liệu giúp ích cho giải quyết vấn đề ước tính giá trị chung cư. 

1. Thông tin về quận, huyện, tỉnh thành phố 

- Các khu vực thu hút lao động chính: khoảng cách từ nơi làm việc đến nơi ở, xu hướng phát triển từng khu vực. Nếu sản xuất, kinh doanh suy giảm sẽ dư cung về nhà ở, giá thuê căn hộ giảm. 

- Dân số: Có xu hướng tăng/giảm cùng chiều với xu hướng sản xuất kinh doanh. Nếu khu vực không có sẵn công ăn việc làm, dân số sẽ di chuyển khỏi khu vực, cầu giảm, giá thuê nhà giảm. 

- Xây dựng: Nếu xu hướng mở rộng xây dựng không đi liền với tăng doanh số và cơ hội công ăn việc làm sẽ dẫn đến thừa cung, giá thuê nhà giảm. 

- Thu nhập tính theo đầu người và theo hộ gia đình: thu nhập tăng dẫn đến nhu cầu thuê căn hộ với các tiện nghi và mức giá thuê cao hơn. 

- Quy mô gia đình: sẽ làm thay đổi nhu cầu thuê căn hộ một phòng, hai phòng.....

- Xu hướng chuyển từ thuê căn hộ sang mua căn hộ: sẽ làm thay đổi nhu cầu thuê. 

- Tỷ lệ căn hộ bỏ trống: Không bán hoặc không cho thuê đối với căn hộ hiện hành. 

- Điều kiện khí hậu, thời tiết tại khu vực.

- Dịch vụ công ích trong khu vực: như điện, ga, nước sạch, thoát nước, thu gom rác thải,....

- Các công trình, tiện ích văn hóa trong khu vực. 

2. Thông tin số liệu về khu vực lân cận 

VIV thẩm định giá chung cư nhanh chóng 

Thẩm định viên tiến hành khảo sát, điều tra khu vực xung quanh tòa nhà cần thẩm định, thu thập những thông tin, số liệu quan trọng đối với dân cư đang hoặc sẽ sinh sống tại đó. Yếu tố này có thể quan trọng đối với nhóm dân cư này nhưng lại không quan trọng đối với nhóm dân cư khác. Thẩm định viên cần lưu ý khi xem xét phân tích những yếu tố ảnh hưởng tới khu vực phải xuất phát từ nhu cầu dân cư sống tại đó chứ không phải từ sở thích hay cảm tính của cá nhân thẩm định viên. Dưới đây là những yếu tố cơ bản tích cực hoặc tiêu cực được nghiên cứu trong mối tương quan với nhu cầu của dân cư:

- Vận chuyển công cộng, mạng lưới đường sá.

- Chợ, siêu thị, nơi đỗ xe ô tô, khoảng cách tới nơi làm việc, trường học. 

- Địa chỉ tôn giáo, những tiện ích văn hóa, an ninh trật tự phòng cháy chữa cháy. 

- Dịch vụ thu gom, vận chuyển, xử lý rác. 

- Quy hoạch và mục đích sử dụng đất, địa hình đất, dân cư, tuổi của chung cư cần thẩm định, mức độ hài hòa với các chung cư lân cận. 

- Sự hài lòng, ưa thích của dân cư, công trình vui chơi giải trí...

3. Thông tin, số liệu về chung cư cần thẩm định giá. 

a. Thông tin số liệu về đất

- Hình dáng và kích thước thửa đất 

- Địa hình có bằng phẳng không. 

- Chất đất. 

- Quy định về mục đích sử dụng đất. 

- Những quy định về khoảng  không và mở lối đi chung. 

- Những hạn chế về pháp lý, đặc tính pháp lý của lô đất, những tiện ích công cộng, đường, lối ra/ vào chung cư. 

b. Thông tin số liệu về chung cư

- Những thông tin cần kiểm tra về công trình xây dựng trên đất: nền móng, tầng hầm, khung sàn, tường ngoài và tường tiếp giáp chung với nhà khác, cửa đi, cửa sổ, mái, ống thu, thoát nước mưa, lối thoát hiểm, hệ thống cấp điện nước, thang máy, tường chịu lực, tưởng ngăn, hệ thống đèn điện chiếu sáng, cách âm, cách nhiệt, sơn trang trí, lối vào diện tích gara. 

- Những thông tin, số liệu chung: Tuổi đời thực tế của chung cư, tuổi đời hiệu quả của chung cư, mức độ tương thích, chất lượng chung cư, chất lượng thiết kế đáp ứng công dụng. 

- Thông tin, số liệu về chung cư: Bản vẽ thiết kế tòa nhà, số tầng, tổng diện tích mặt bẳng toàn bộ chung cư, diện tích mặt bằng mỗi tầng, diện tích tầng hầm, diện tích bãi đỗ xe, số căn hộ mỗi loại, số căn hộ đang có người thuê, số căn hộ đang bỏ trống, tổng số phòng của cả căn chung cư, diện tích trung bình căn hộ, số lượng chỗ đậu xe....

4. Thông tin số liệu vê các chung cư tương tự, liền kề 

VIV thẩm định giá nhà chung cư chính xác, uy tín nhất

- So sánh đối chiếu với các thửa đất chung cư tương tự: đây là phương pháp phổ biến nhất để ước tính giá trị của đất. 

- So sánh đối chiếu về chi phí: là phương pháp ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình xây dựng trên đất. 

- So sánh đối chiếu về tiền thuê căn hộ.

- So sánh đối chiếu về giá bán chung cư cao tầng. 

5. Thông tin số liệu về thu nhập, chi phí tòa nhà chung cư

Thông tin về thu nhập và chi phí vận hành tòa nhà chung cư gồm các loại cơ bản sau:

- Thu nhập từ tiền thuê 

- Thất thu do căn hộ bỏ trống và nợ khó đòi 

- Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng.

Nếu bạn đang cần tìm đơn vị thẩm định giá chung cư uy tín, nhanh chóng hãy liên hệ ngay với chúng tôi.