Thẩm định giá trung tâm thương mại như thế nào? (Phần 1)

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá đã trải qua gần 7 năm hoạt động và phát triển, VIV cung cấp các dịch vụ thẩm định giá nhà ở, thẩm định giá chung cư, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá ô tô, thẩm định giá thiết bị y tế,....nhanh chóng và chuyên nghiệp. Thẩm định giá trung tâm thương mại là một trong những thế mạnh của VIV, trong bài viết hôm nay VIV sẽ giới thiệu đến các bạn khái niệm phân loại trung tâm thương mại và các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá trung tâm thương mại.

1. Khải niệm và phân loại trung tâm thương mại 

Có thể định nghĩa trung tâm thương mại một cách tương đối "lỏng lẻo" là một nhóm các cửa hàng bán lẻ được xây dựng, quản lý riêng biệt, nằm trong khu vực có bãi đỗ xe chung. Thị trường bán lẻ ngày nay đã phát triển tới mức hoàn hảo, do vậy các trung tâm thương mại vẫn đang tiếp tục mọc lên và nhu cầu thị trường vẫn chưa yếu đi. Các chủ đầu tư, các nhà thầu luôn luôn quan tâm đầu tư xây dựng trung tâm thương mại- một loại hình đầu tư bất động sản đầu tư hấp dẫn; các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng xem cho vay đầu tư vào trung tâm thương mại là cơ hội khó bỏ qua.

Trong những thập niên vừa qua đã diễn ra nhiều thay đổi và hiện nay việc ước tính giá trị thị trường trung tâm thương mại, nếu so với quá khứ, trở nên phức tạp hơn bao giờ hết. Nguyên nhân là do: Dân số tăng thêm, đất đai ngày càng đắt đỏ, chi phí xây dựng leo thang, cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại ngày càng khốc liệt, ngoài ra chủ đầu tư dự án xây dựng trung tâm thương mại còn gặp phải sự phản ứng của cộng đồng dân cư nhằm bảo vệ môi trường...

Nhiệm vụ thẩm định giá trung tâm thương mại đang hoạt động hay dự án sẽ xây dựng là ước tính dòng thu nhập ròng với tỷ suất thu hồi vốn đầu tư mong đợi, hợp lý. Để làm được điều này, kỹ năng phân tích hoạt động kinh doanh tại khu vực các trung tâm thương mại tọa lạc là rất quan trọng.

2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá trung tâm thương mại 

VIV cung cấp dịch vụ thẩm định giá trung tâm thương mại

2.1 Đối với trung tâm thương mại đang hoạt động 

Phần lớn các trung tâm thương mại được xây dựng và đưa vào vận hành sau khi chủ đầu tư đã nghiên cứu, khảo sát thị trường một cách cẩn thận và các trung tâm này đã chứng tỏ rằng chúng là loại hình đầu tư mang lại lợi nhuận, đồng thời, đóng góp vào nguồn thu ngân sách địa phương. 

Việc ước tính giá trị các trung tâm thương mại có những khó khăn cần giải quyết riêng. Giá trị của trung tâm thương mại phụ thuộc vào dòng thu nhập ròng và không có một công thức hay mô hình riêng lẻ nào cho việc ước tính thu nhập đó. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp trước khi thu nhập ròng được vốn hóa theo một tỷ suất thích hợp để tìm ra giá trị ước tính thì thẩm định viên phải phân tích các khoản mục dưới đây, tìm ra các câu trả lời tương ứng:

- Dòng tiền mặt: Thu nhập ròng của trung tâm thương mại từ năm này qua năm khác thay đổi như thế nào? Tiền thuê từ các gian hàng riêng lẻ là bao nhiêu?

- Khu vực kinh doanh: Khu vực kinh doanh có bị cạnh tranh, hút mất khách hàng từ những trung tâm thương mại mới xây dựng đang mọc lên cùng cung cấp loại hàng hóa, dịch vụ hay không? Kể từ khi trung tâm thương mại xây dựng, số lượng hộ, thu nhập trung bình mỗi hộ trong khu vực có tăng lên không?

- Giá thuê: Khi nào hợp đồng thuê diện tích gian hàng hiện nay hết hạn? Giá thuê mới có tăng hay không? Tăng bao nhiêu phần trăm?

- Sửa chữa, làm mới cửa hàng: Chi phí tu bổ, sửa chữa làm mới cửa hàng cho khách thuê mới là bao nhiêu?

- Cạnh tranh: Có khả năng trung tâm thương mại hoặc các cửa hàng mới xây dựng thêm trong khu vực hay không? Chi phí xây dựng là bao nhiêu? Dự kiến sẽ ảnh hưởng đến giá thuê cửa hàng hiện hành như thế nào?

2.2 Đối với trung tâm thương mại dự kiến xây dựng 

Các trung tâm thương mại dự kiến xây dựng chưa mang lại thu nhập. Quy trình ước tính giá trị trung tâm thương mại dự kiến xây dựng không khác so với trung tâm thương mại đang hoạt động trong đó bước phân tích thị trường một cách chuyên nghiệp là yếu tố quan trọng hơn hết. 

Sau khi nghiên cứu chi tiết, thận trọng tình hình kinh doanh trong khu vực, thẩm định viên xây dựng một bản dự kiến doanh thu trung tâm thương mại tương lai, dựa trên tỷ lệ doanh thu bán lẻ trong khu vực mà trung tâm thương mại có thể chia sẻ thị phần, thu hút khách hàng. 

Trên cơ sở doanh thu trung tâm thương mại tương lai dự kiến, ước tính tiền thuê tối thiểu. Sau khi ước tính giá thuê và chi phí hoạt động, bước tiếp theo tính lãi vay và nợ trả góp trên vốn vay để triển khai xây dựng. Sau khi khấu trừ tất cả các chi phí khỏi thu nhập từ tiền thuê, khoản thu nhập ròng còn lại được vốn hóa theo lãi suất phù hợp. Thu nhập ròng sau khi được vốn hóa này sẽ thể hiện giá trị trung tâm thương mại. 

Nếu bạn đang cần thẩm định giá trung tâm thương mại một cách chính xác và nhanh chóng nhất hãy liên hệ ngay đến chúng tôi.

Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 033.869.4444

Chăm sóc khách hàng: 033.869.4444

---NTT---