Thẩm định giá trung tâm thương mại như thế nào? (Phần 2)

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá đã trải qua gần 7 năm hoạt động và phát triển, VIV cung cấp các dịch vụ thẩm định giá nhà ở, thẩm định giá chung cư, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá ô tô, thẩm định giá thiết bị y tế,....nhanh chóng và chuyên nghiệp. Thẩm định giá trung tâm thương mại là một trong những thế mạnh của VIV, trong bài viết hôm nay VIV tiếp tục chi tiết cho các bạn những kiến thức cơ bản về thẩm định giá trung tâm thương mại. 

1. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá trung tâm thương mại 

Từ góc độ nhà đầu tư, trước khi đi đến quyết định cuối cùng mua/thuê diện tích đất xây dựng trung tâm thương mại và ký kết hợp đồng vay vốn ngân hàng để triển khai công việc xây dựng thì nhà đầu tư bắt buộc phải cân nhắc dòng tiền thu về từ cho thuê các gian hàng, cửa hàng có đủ chi phí trang trải chi phí xây dựng và lãi vay dự kiến hay không. 

Thu nhập của nhà đầu tư sẽ phụ thuộc hai yếu tố: Chi phí xây dựng và giá cho thuê cửa hàng, gian hàng ký kết giữa nhà đầu tư với bên đi thuê diện tích kinh doanh. Do vậy, khi thẩm định giá trung tâm thương mại, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin, số liệu sau: Giá mua hoặc giá thuê đất; Chi phí xây dựng; Giá thuê tối thiểu có thể thu từ những người thuê diện tích cửa hàng để kinh doanh. 

2. Nguồn thu thập thông tin, số liệu để thẩm định giá trung tâm thương mại 

VIV cung cấp dịch vụ thẩm định giá trung tâm thương mại uy tín

Đối với thông tin, số liệu về giá thuê và chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng trung tâm thương mại, có thể thu thập qua báo cáo tài chính của chủ đầu tư. Đối với thông tin, số liệu về chi phí xây dựng, có thể thu thập qua việc tham vấn các nhà đầu tư xây dựng. 

3. Cách tiếp cận thẩm định giá trung tâm thương mại

Việc xây dựng một trung tâm thương mại khác xa so với xây dựng nhà ở dân cư hoặc tòa nhà văn phòng. Việc xây dựng một trung tâm thương mại là xây dựng công trình riêng, các trung tâm thương mại không giống nhau về vị trí, chiều dài mặt tiền, về diện tích cửa hàng, gian hàng. Trước khi nhà đầu tư trung tâm thương mại mua/thuê đất và ký hợp đồng với các nhà thầu xây dựng, nhà đầu tư phải ước tính giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay....và chỉ đi đến quyết định cuối cùng khi xét thấy thu nhập từ cho thuê đủ trang trải các chi phí nói trên. Do vậy, phương pháp chi phí là phương pháp cơ bản, chính yếu, quyết định trong việc ước tính giá trị trung tâm thương mại. 

Một chủ đầu tư thận trọng sẽ không bao giờ mua đất và xây dựng trung tâm thương mại mà trước đó không tìm được những khách hàng-những người kinh doanh nhỏ lẻ là khách hàng sẽ thuê các cửa hàng, gian hàng trong trung tâm thương mại. Trong trường hợp thu nhập từ tiền thuê không đủ trang trải chi phí hoạt động, trang trải vốn vay thì giá trị của trung tâm thương mại cũng không dựa vào chi phí mua đất và xây dựng công trình, mà dựa vào chiết khấu thu nhập ròng do trung tâm thương mại mang lại. Có thể xảy ra trường hợp giá trị ước tính trung tâm thương mại theo phương pháp chiết khấu thu nhập ròng sẽ thấp hơn giá đất cộng với giá trị công trình xây dựng trên đất. Tuy nhiên, nếu một trung tâm thương mại có doanh số bán hàng lớn, các gian hàng, cửa hàng đều có giá thuê cao, được xây dựng trên đất canh tác nông nghiệp chuyển đổi, chi phí xây dựng và vay với lãi suất thấp thì thu nhập ròng được chiết khấu lớn và giá trị trung tâm thương mại sẽ vượt xa so với giá đất cộng với giá trị công trình xây dựng trên đất. 

Trung tâm thương mại ít khi được thẩm định theo phương pháp so sánh. Đơn giản là khó tìm được giá bán các trung tâm thương mại có thể so sánh, không phải là thị trường không có giao dịch mà là không có hai trung tâm thương mại nào giống hoặc gần giống nhau. Mỗi trung tâm thương mại thường là một loại hình bất động sản độc nhất về quy mô, diện tích, vị trí.....Vị trí các trung tâm thương mại trong tương quan với dân cư và thu nhập dân cư là không giống nhau. Giữa các trung tâm thương mại cũng chênh lệch nhau về mức độ cạnh tranh, loại hình khách hàng thuê gian hàng, cửa hàng, điều kiện thuê, chi phí xây dựng, bãi đỗ xe, chi phí vận hành.....

Nếu bạn đang cần thẩm định giá trung tâm thương mại một cách chính xác và nhanh chóng nhất hãy liên hệ ngay đến chúng tôi.

Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 033.869.4444

Chăm sóc khách hàng: 033.869.4444

---NTT---