CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ (phần I)

Ngày 15/10/2020

1. Định nghĩa các thuật ngữ

• Giá cả

Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định.

• Chi phí

Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua 

• Giá trị

Theo lý thuyết của kinh tế thị trường “Giá trị tài sản,hàng hoá, dịch vụ  biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ  không tồn tại.

Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trường là số tiền ước tính của hàng hoá dịch vụ tại một thời điểm trên một thị trường nhất định. 

• Thu nhập

Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản  nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó . Các dạng thu nhập phổ biến : tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức,…  

2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị

• Đặc điểm của chi phí

- Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất.

- Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua.

- Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản, hàng hoá , dịch vụ; là cơ sở của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận.

• Đặc điểm của thu nhập  

Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi phí phát sinh. Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản. Việc chuyển hoá  thu nhập thành giá trị tài sản được gọi là vốn hoá thu nhập.  Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại

• Đặc điểm của giá cả

- Giá bán là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được giữ bí mật.

- Giá cả thay đổi mọi lúc do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng quát  và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu, và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.

- Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên do khả năng tài chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó. Giá cả của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị của nó. Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau:

a/. Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch

Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường.

b/. Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường.

  - Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà  thẩm định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.

 - Trong việc coi giá cả như chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý xác định cẩn thận liệu thị trường có là bình thường hay không?
          Thị trường là bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi là chứng cớ của giá trị thị trường.

▪   Đặc điểm của giá trị

Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để mua bán đối với tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định. Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở hữu chủ tài sản, hàng hoá hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thới điểm thẩm định giá.
Từ khái niệm giá trị của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị có những đặc trưng cơ bản sau:
- Giá trị được đo bằng tiền.
- Giá trị của có tính thời điểm, luôn thay đổi theo thời điểm hoặc thời kỳ.
- Giá trị của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ  có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau.
- Giá trị của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ cao hay thấp phụ thuộc vào 2 yếu tố quyết định, đó là: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai  thác của chủ thể đối với các công dụng của tài sản.
- Đo lường tiêu chuẩn về giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ là khoản thu  nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.

Giá trị mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau. Do vậy, giá trị tài sản có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng. Chính vì thế,  để đo lường và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,... Như vậy, ý nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi  người về giá trị tài sản. Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số đông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản.  Trong kinh tế thị trường, để phản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng các khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng. Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định  giá  tài sản. Nếu tiếp cận từ góc độ  chủ quan, cơ sở  để thẩm định giá  tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị  thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ  khách quan, cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường.

Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị là các khái niệm khác nhau, nhưng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nh?t định thì giá cả, chi phí, thu nhập có thể là căn cứ của giá trị.

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT

Trụ sở chính: Số 07, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, Tp Hà Nội

* Văn phòng miền Bắc:

- VP Hà Nội: Số 15, LK 3C, kdt Mỗ Lao, phường Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội

- VP Bắc Giang: Số 04, dường Thân Nhân Tín, phường Trần Phú, Tp Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

- VP Bắc Ninh: Số 261, đường Nguyễn Trãi, phường Võ Cường, Tp Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

- VP Hà Nam: Số 22, ngõ 124 đuognừ Trần Tửu Bình, tiểu khu Bình Tiến, Thị trấn Bình Mỹ, Huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam

- VP Phú Thọ: Số 50, phố ĐÔng Sơn, Phường Vân Cơ, Tp Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- VP Lai Châu: Số 041 phố QUyết Tiến, tổ 19, phường Tân Phong, Tp Lai Châu, tỉnh Lai Châu

- VP Nam Định: 31B/208 đường Thái Bình, phường Tế Xương, Tp Nam Định, tỉnh Nam ĐỊnh

- VP Thái Bình: Số 138 đường Bũi Sỹ Tiêm, phường Tiền Phong, Tp Thái Bình, tỉnh Thái Bình

- VP Hưng Yên: Số 110 Nguyễn Trãi, phường Lê Lợi, Tp Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

- VP Lạng Sơn: 87 Minh Khai, phường Hoàng Văn Thụ, Tp Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- VP Hòa Bình: Tổ 10, phường Đồng Tiến, Tp Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- VP Hải Dương: 38 Phố Tân Kim, Phường Tân Bình, Tp Hải Dương, tỉnh Hải Dương

- VP Quảng Ninh: Số 34, tổ 48, khu 3, phường Cao Xanh, Tp Hạ Long, tỉnh QUảng Ninh

* Văn phòng miền Trung:

- VP QUảng Bình: Số 187, đường Chu Văn An, phường Ba Đồn, Thị xã Ba Đồn, tỉnh QUảng Bình

- VP Thanh Hóa: Số 04, đường Trần Xuân Soạn, phường ĐÔng Thọ, Tp Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

- VP Hà TĨnh: Số 272 đường Nguyễn Du, phường Nguyễn Du, Tp Hà TĨnh, tỉnh Hà TĨnh

* Văn Phòng miền Nam:

- VP TP Hồ Chí Minh: Sô 157 đường Thới Tam, Thôn 9, xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, Tp Hồ Chí Minh.