Thẩm định giá bất động sản sử dụng phương pháp so sánh

Khái niệm về bất động sản

Bất động sản hay còn gọi cách khác là các địa ốc hay nhà đất, có ý nghĩa bao gồm tất cả các tài sản liên quan đến đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn tới mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như gara, nhà cửa hay những kiến trúc ở trên hoặc các mỏ khoáng chất có ở dưới mảnh đất đó. Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, di chúc để lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên bất động sản của mình.

Khái niệm về bất động sản. Thẩm định giá bất động sản sử dụng phương pháp so sánh 

Việc thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá giúp xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá dựa trên các cơ sở phân tích mức giá của những bất động sản so sánh để giúp ước tính và xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Căn cứ thông tư số 145//TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Số 11 về thẩm định giá bất động sản sẽ có 05 phương pháp thẩm định giá như sau:

1. Phương pháp so sánh

2. Phương pháp chi phí giảm giá

3. Phương pháp đầu tư

4. Phương pháp thặng dư

5. Phương pháp lợi nhuận

Trong 05 phương pháp trên thì phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay, phương pháp này dựa trên cơ sở các giao dịch mua bán thành công hoặc đang rao bán trên thị trường hiện nay. Phương pháp này chủ yếu được xây dựng dựa trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không thể nào bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản của mục tiêu cần định giá được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương khác có thể so sánh được. Cho nên, về mặt kỹ thuật phương pháp này rất đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương là có thể so sánh được giá trên thị trường.

Các trường hợp áp dụng

- Quyền sử dụng đất

- Các tài sản có tính đồng nhất bao gồm: Biệt thự, căn hộ, chung cư, nhà liên kề, các nhà xưởng, các văn phòng địa ốc v.v

Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp so sánh dùng trong thẩm định giá bất động sản

1. Ưu điểm:

- Đánh giá được chính xác giá của thị trường hiện nay.

- Giúp làm cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác sau này.

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

2. Nhược điểm:

- Phải có thông tin chính xác về những bất động sản tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá.

- Phải có giao dịch, mua bán bất động sản tương tự ở trong khu vực.

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản sử dụng phương pháp so sánh

Bước 01: Khảo sát, tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch thành công trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường. Tìm kiếm thông tin bất động sản trên internet , tham khảo các website uy tín, cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 07 yếu tố cơ bản như sau:

• Đặc điểm về mặt bằng
• Tình trạng pháp lý
• Thời gian giao dịch
• Tình trạng vật chất của bất động sản
• Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan
• Đặc điểm về vị trí hay địa điểm
• Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch

Bước 02: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: Vị trí, đường ngõ, chiều rộng của mặt tiền, kích thước bất động sản.

Bước 03: Tổng hợp thông tin và lựa chọn về bất động sản so sánh phù hợp nhất để điều chỉnh.

Bước 04: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lại.

Bước 05: Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá bất động sản, hãy liên hệ đến Công ty chúng tôi để được hỗ trợ sớm nhất về dịch vụ thẩm định giá bất động sản sử dụng phương pháp so sánh nhé. 

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV)

Văn phòng giao dịch: Lô 12 DV 13 khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Hotline: 0977.734.185 hoặc 034.457.3333

Bài viết liên quan:

Cổ phiếu là gì. Những phương pháp định giá cổ phiếu hiện nay

Thẩm định giá công trình xây dựng, phân loại và mục đích thẩm định giá