Những tồn tại trong định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại

Ngày đăng 27/5/2019

Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng hàng thương mại, hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng.

Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại hiện nay còn yếu, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác, kết quả là xác định mức cho vay không đúng.

Thực vậy, khảo sát thực tiễn có thể thấy rằng, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề sau:

Thứ nhất, thị trường BĐS không ổn định, có lúc rất sôi động, có lúc lại khá trầm lắng, hoạt động mua bán ngầm còn thường xuyên diễn ra, gây khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, so sánh để định giá. Hơn nữa, trong một khoảng thời gian ngắn, cán bộ định giá khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thông tin.

Trong khi đó, sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa đồng nhất giữa các văn bản luật (như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở…). Điều này, dẫn tới hiện tượng đầu cơ, lách luật trên thị trường BĐS.

Thứ hai, việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của BĐS trên thị trường. Định giá BĐS thế chấp tại một số ngân hàng còn dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chưa có hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chưa phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường.

Sở dĩ có tình trạng này là do khung giá đất của Nhà nước với giá đất thị trường không đồng nhất. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với khung giá của Nhà nước. Chưa kể, còn có trường hợp khách hàng thiếu thiện chí, cung cấp thông tin ban đầu về BĐS thế chấp không chính xác…

Thứ ba, phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, mỗi BĐS có đặc điểm và công dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng BĐS này là rất quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị của BĐS cần định giá.

Thứ tư, định giá là một lĩnh vực rất khó, đòi hỏi các thẩm định viên phải có kỹ năng cơ bản và hiểu biết sâu rộng về các ngành khác mà có liên quan đến giá trị của BĐS như: ngành xây dựng, ngành nội thất, phong thủy… từ đó mới có thể định ra được giá trị của tài sản thế chấp một cách chính xác.

Hơn nữa, bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm thì khâu thẩm định giá BĐS thế chấp của các ngân hàng vẫn còn có những cán bộ trẻ, nhiều khi chưa có đủ kinh nghiệm để xử lý các phát sinh xảy ra. Cán bộ định giá nhiều khi lại phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, dẫn đến thụ động trong công tác định giá.

Trên thực tế, hiện nay ở mỗi ngân hàng thương mại lại có cách định giá tài sản thế chấp khác nhau, cùng một tài sản nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định giá khác nhau. Việc định giá doanh nghiệp cũng chỉ dựa trên căn cứ số liệu sổ sách, bảng cân đối kế toán nên cũng rất khó xác định chính xác giá trị đích thực của doanh nghiệp, đặc biệt giá trị của doanh nghiệp là ngân hàng lại càng khó định giá do ngoài tài sản hữu hình còn có nhiều tài sản vô hình với giá trị lớn như: thương hiệu, bản quyền sáng chế, sản phẩm truyền thống, uy tín của đội ngũ lãnh đạo ngân hàng…

Sưu tầm

BT

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT

- VPGD Hà Nội: Số 15, liền kề 3C, khu đô thị Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, TP Hà Nội

- VPGD Bắc Giang: Số 04, đường Thân Nhân Tín, phường Trần Phú, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

- VPGD Bắc Ninh: Số 261, đường Nguyễn Trãi, phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

- VPGD Hà Nam: số 22, ngõ 124 đường Trần Tửu Bình, tiểu khu Bình Tiến, thị trấn Bình Mỹ, huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam.

- VPGD Phú Thọ: số 50, phố Đông Sơn, phường Vân Cơ, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- VPGD Lai Châu: Số 041 số Quyết Tiến, tổ 19, phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.

- VPGD Nam Định: 31B/208 đường Thái Bình, phường Trần Tế Xương, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.

- VPGD Thanh Hóa: Số 04, đường Trần Xuân Soạn, phường Đông Thọ, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- VPGD Thái Bình: Số 138 đường Bùi Sỹ Tiêm, phường Tiền Phong, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình

- VPGD Hưng Yên: Số 110 Nguyễn Trãi, phường Lê Lợi, thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

 Hotline: 0338694444