3 điều nhất định phải biết của phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. 

1. Khái niệm phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản 

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). 

2. Trường hợp áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản 

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

VIV cung cấp chứng thư thẩm định giá bất động sản cho khách hàng 

3. Các bước tiến hành thẩm định giá 

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản

Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh. 

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm kể từ thời điểm thẩm định giá được hướng dẫn cụ thể tại cách tiếp cận thị trường. 

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM: 

• 6 phương pháp thẩm định giá bất động sản;
• Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản;
• Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá. 

Giá trị của tài sản gắn liền với đất= Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá- Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo và chi phí thay thế được chi tiết trong bài cách tiếp cận từ chi phí. 

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn chi tiết trong bài cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá. 

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh= Giá giao dịch của bất động sản so sánh- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh 

Trong đó:

- Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công. 

- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định tại Bước 2. 

VIV thẩm định giá bất động sản cho khách hàng 

Bước 4: Xác định quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng, kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyển sử dụng đất, theo hướng dẫn tại cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. 

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá phương tiện vận tải, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá thiết bị y tế......VIV đã có kinh nghiệm gần 7 năm trong lĩnh vực thẩm định giá tại sản, cam kết mang đến dịch vụ thẩm định giá nhanh nhất, chất lượng nhất. 

Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 033.869.4444

Chăm sóc khách hàng: 033.869.4444

---NTT---