Thẩm định giá nhà ở (Phần 2)

Trong bài viết thẩm định giá nhà ở Phần 1 chúng ta đã nắm được các loại nhà ở dân cư và các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá nhà ở, ở bài viết này chúng ta sẽ tìm hiểu các nôi dung chi tiết hơn về thẩm định giá nhà ở.

1. Nguồn thu thập, thông tin số liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nhà ở 

a. Đối với số liệu chung của toàn quốc 

Có thể lấy thông tin từ các nguồn: Báo cáo thường niên của Chính phủ, các Bộ, ngành; Trung tâm dữ liệu quốc gia và dịch vụ về giá; Cục thuế các địa phương; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các địa phương; Trung tâm phát triển quỹ đất các địa phương; Các tổ chức tài chính- tín dụng. 

b. Đối với những thông tin, số liệu của khu vực lân cận, liền kề, xung quanh 

Có thể lấy thông tin từ khảo sát hiện trạng khu vực xung quanh. Những nguồn tin khác có thể là: Sàn giao dịch bất động sản, Người môi giới bất động sản, Công ty quản lý, kinh doanh nhà; Cán bộ thuế; chủ sở hữu các bất động sản lân cận...

c. Đối với những số liệu về đất đai 

Trực tiếp lấy từ khảo sát hiện trường, trò chuyện cá nhân với những người xung quanh.

VIV thẩm định giá nhà ở 

d. Đối với những số liệu về nhà

Nếu là công trình hiện hành có thể thu thập thông tin từ khảo sát hiện trạng công trình, từ cơ quan quản lý nhà, các công ty cung cấp tiện ích công, nếu là công trình dự kiến xây dựng, các thông tin cần thiết có thể năm trong các hồ sơ, bản vẽ chủ dự án giao nộp theo yêu cẩu thẩm định viên.

đ. Đối với những số liệu về giá bán 

Với những tỉnh, thành lớn có thể lấy số liệu của Hiệp hội Kinh doanh bất động sản trên cơ sở dịch vụ. Những thông tin khác có thể lấy từ: sàn giao dịch bất động sản; chủ nhân các bất động sản, các nhà môi giới bất động sản. Kết nối quan hệ với các nhà môi giới là nguồn thông tin quan trọng thiết yếu vì những người này am hiểu tường tận bất động sản trong khu vực, họ phải ước tính giá trị hằng ngày. Người chủ sở hữu các bất động sản xung quanh cũng là nguồn tin quan trọng về giá bán, điều kiện bán, thiết kế, chất lượng công trình......

e. Đối với những số liệu về giá thuê 

Tương tự như lấy thông tin về giá bất động sản 

g. Đối với số liệu về chi phí 

Có thể lấy thông tin từ: Sở Xây dựng các địa phương, Các kiến trúc sư, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng, các nhà thầu chính và nhà thầu phụ....

2. Cách tiếp cận thẩm định giá nhà ở dân cư

Đối với nhà ở dân cư thông thường chỉ sử dụng 2 cách tiếp cận truyền thống là cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh) và cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí).

Nhìn chung phương pháp so sánh được coi là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở dân cư, cả nhà mới xây dựng và đã cũ. Khi thẩm định giá công trình mới xây thi phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy hơn do với công trình đã cũ. 

Phương pháp so sánh: lợi thế của phương pháp này là cho ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán điển hình trên thị trường. Đây là phương pháp cho kết quả ước lượng chính xác nhất, nếu nó được áp dụng bởi những thẩm định viên lành nghề, giàu kinh nghiệm và có một lượng lớn số liệu bất động sản so sánh trên thị trường. Nhược điểm của phương pháp so sánh này là khi thị trường có ít giao dịch mua, bán hoặc chúng ta không biết rõ những động lực gì đằng sau thúc đẩy bên mua, bên bán. Phương pháp này cũng bộc lộ yếu điểm khi giữa các bất động sản có sự khác biệt lớn. 

VIV thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp so sánh 

Phương pháp chi phí: có xu hướng đặt ra giới hạn trên của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt đúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn giảm giá đáng kể. Phương pháp này dựa trên nguyên lý thay thế- nghĩa là người mua điển hình, hành động khôn ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn số tiền chi phí để tái tạo ra nó. Điểm yếu của phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá của công trình. Hiện nay có xu hướng hạn chế áp dụng phương pháp này, mà dựa nhiều vào phương pháp so sánh. 

Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu: đây là phương pháp rất quan trọng ước tính giá những bất động sản mnag lại thu nhập, lợi thế của các phương pháp này là có thể áp dụng ngay cả khi có ít số liệu, thông tin về giá bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư mới xây dựng. Các phương pháp này được dùng để kiểm tra chéo kết quả tìm được từ hai phương pháp kia. 

Hy vọng qua bài viết này các biết đã hình dung ra được cách thẩm định nhà ở dân cư. 

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt là công ty thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá nhà ở nhanh chóng, uy tín nhất năm 2021. Hãy liên ngay với chúng tôi nếu bạn cần thẩm định giá nhà ở.

Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 033.869.4444

Chăm sóc khách hàng: 033.869.4444

---NTT---