Thẩm định giá chung cư (Phần 3)

Thẩm định giá chung cư hiện nay là một hoạt động vô cùng quan trọng. Làm thế nào để thẩm định giá chung cư chính xác nhất là câu hỏi của rất nhiều bạn đọc. Hãy cùng Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt tìm hiểu chi tiết.

1. Nguồn thu thập thông tin, số liệu để thẩm định giá chung cư 

a. Thông tin về thành phố, khu vực. 

Các ngân hàng lớn, các phòng quảng cáo của các tờ báo lớn, các ấn phẩm định kỳ...là những nguồn thông tin cần tiếp cận, khai thác. Các cơ quan thống kê về tình hình kinh tế- xã hội là nơi tập trung nhiều thông tin dữ liệu cần thiết cho thẩm định viên. Những đồng nghiệp thẩm định giá trong khu vực cũng có thể cung cấp, chia sẻ những thông tin tư cơ sở dữ liệu cá nhân. 

b. Thông tin về khu vực lân cận

Cách tốt nhất để nắm thông tin loại này là tiến hành khảo sát thực tế tại khu vực.

c. Thông tin mô tả bất động sản

Chủ đầu tư có thể cung cấp bản vẽ công trinh. Tuy nhiên, khảo sát tại chỗ nơi chung cư tọa lạc là điều tuyệt vời nhất.

d. Thông tin về các chung cư so sánh

Cách tốt nhất để nắm thông tin loại này là thông qua các công ty kinh doanh, các nhà đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản. Những thông tin về giá thuê căn hộ có thể thu nhập trên trang quảng cáo, chủ sở hữu hoặc người quản lý chung cư.

đ. Thông tin về các khoản thu nhập và chi phí từ chung cư 

Thông tin loại này có thể thu thập qua các tư liệu lưu trữ cá nhân thẩm định viên về đồng nghiệp.

2. Cách tiếp cận thẩm định giá chung cư 

VIV thẩm định giá chung cư nhanh chóng, uy tín 

Khi tiến hành thẩm định giá tòa nhà chung cư nếu có đủ thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cả 3 cách tiếp cận, trong đó cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc loại bất động sản đầu tư.

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Được coi là phương pháp ước tính giá các tòa nhà chung cư đáng tin cậy. Thẩm định viên tính toán giá trị hiện tại của dòng thu nhập đem lại từ chung cư ứng với dự kiến số năm tuổi đời kinh tế còn lại của nó, có xem xét đầy đủ đến độ lớn, độ ổn định của dòng tiền. Quá trình tính toán thu nhập cần tính riêng cho mỗi loại căn hộ, bao gồm số lượng các phòng và số tiền thuê. Thẩm định viên cũng phải tính toán tiền thuê trung bình cho 01 phòng/tháng và tiền thuê trung bình trên một m2 diện tích cho thuê ròng một tháng của các chung cư tương tự so sánh và chung cư cần thẩm định.

- Phương pháp chi phí: Phương pháp này tìm ra mức giá chỉ dẫn bằng cách cộng giá thửa đất (tính riêng) với chi phí tái tạo công trình, trừ hao mòn, giảm giá tích lũy. Phương pháp này dựa trên giả thiết rằng người mua trên thị trường sẽ không trả cho bất động sản nhiều hơn số tiền anh ta có thể có thể có bất động sản tương đương, trong cùng thời gian. Khi thẩm định giá nhà chung cư, phương pháp chi phí đóng vai trò quan trọng trong quyết định sử dụng mục đích sử dụng tốt nhất, tối ưu thửa đất cũng như cân nhắc hiệu quả kinh tế trước khi quyết định đầu tư vào dự án chung cư. Một tỷ lệ lợi nhuận nhất định phải dành cho nhà đầu tư và nhà thầu xây dựng vì những rủi ro khi triển khai dự án. Lưu ý lợi nhuận cho nhà đầu tư và lợi nhuận nhà thầu là riêng rẽ, tách rời ngay cả khi nhà đầu tư đồng thời là nhà xây lắp.

Phương pháp phổ biến là tìm hiểu những chi phí thực tế đã chi ra để xây dựng những tòa nhà chung cư tương tự với chung cư cần thẩm định thông qua phỏng vấn nhà thầu xây dựng hoặc người chủ sở hữu chung cư. Tuy nhiên, do các chung cư thường khác nhau, đa dạng về kích thước, kiểu dáng thiết kế, xây dựng nên phương pháp này cần có sự điều chỉnh chênh lệch theo sự khác biệt về các yếu tố trên giữa chung cư cần thẩm định với chung cư so sánh. 

- Phương pháp so sánh: Theo phương pháp này, thẩm định viên ước tính giá trị chung cư thông qua thu nhập, phân tích giá bán của những chung cư tương tự, so sánh đối chiếu với chung cư cần thẩm định. Từ phân tích giá bán của những chung cư so sánh, rút ra những đơn vị so sánh chuẩn, từ đó đưa ra mức giá chỉ dẫn của bất động sản cần thẩm định. Mấu chốt của phương pháp so sánh là thu thập lượng thông tin số liệu so sánh đủ lớn và điều chỉnh các yếu tố so sánh về theo với bất động sản cần thẩm định. 

Việc điều chỉnh có thể tiến hành trên nhiều đơn vị so sánh chuẩn khác nhau. Thẩm định viên sẽ lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn nào phù hợp nhất căn cứ vào mức độ thông tin số liệu có trong tay cũng như đơn vị so sánh nào là đáng tin cậy nhất. 

Nếu bạn đang cần tìm đơn vị thẩm định giá chung cư uy tín, nhanh chóng hãy liên hệ ngay với chúng tôi.