Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp được xây dựng dựa trên cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá). 

Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc thu nhập sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của bất động sản càng cao. 

Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập của bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

1. Khái niệm và công thức xác định phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản

1.1 Khái niệm

Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hằng năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. 

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của bất động sản. 

1.2 Công thức xác định: 

V= I/R

Trong đó:

V: Gía trị bất động sản thẩm định giá 

I: Thu nhập từ hoạt động thuần 

R: Tỷ suất vốn hóa. 

2. Điều kiện áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản

VIV thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp 

Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn. 

3. Các bước tiến hành phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do bất động sản mang lại 

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa 

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp. 

4. Xác định thu nhập hoạt động thuần từ bất động sản

Thu nhập hoạt động thuần= Tổng thu nhập tiềm năng- Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán- Chi phí hoạt động

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các bất động sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của bất động sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của bất động sản thẩm định giá. 

- Tổng thu nhập tiềm năng: Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số khoản thu nhập ổn định, hằng năm có được từ việc khai thác hết công suất bất động sản. 

- Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán:

Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán= Tỷ lệ thất thu x Tổng thu nhập tiềm năng 

Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu nhập và phân tích thông tin của các bất động sản tương tự trên thị trường. 

VIV thẩm định bất động sản bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp 

- Chi phí hoạt động: là những chi phí hằng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ bất động sản bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ bất động sản, chi phí phải trả tùy thuộc vào mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí khác. Các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chi phí bảo hiểm nhà cửa, chi phí quản lý, chi phí dọn dẹp, chi phí duy tu.......

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM: 

• 6 phương pháp thẩm định giá bất động sản;
• Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản;
• Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.
• 3 điều nhất định phải biết về phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản

5. Xác định tỷ suất vốn hóa 

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn vay- vốn đầu tư và phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV) là công ty thẩm định giá chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá phương tiện vận tải, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá thiết bị y tế......VIV đã có kinh nghiệm gần 7 năm trong lĩnh vực thẩm định giá tại sản, cam kết mang đến dịch vụ thẩm định giá nhanh nhất, chất lượng nhất. 

Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 

Trụ sở chính: Số 7, ngõ 11, đường Thanh Lãm, phường Phú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

VPGD tại Hà Nội: Số 6, ngõ 24, đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Hotline: 033.869.4444

Phòng Kinh doanh: 033.869.4444

Chăm sóc khách hàng: 033.869.4444

---NTT---