PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN THIẾU THÔNG TIN

Ngày đăng 20/6/2019

Trong quá trình làm việc mọi quá trình đều có thể xuất hiện những thiếu xót, sai thiếu, vì vậy một chuyên viên thẩm định luôn cần nắm rõ nội dung, pháp lý cần cho từng loại hồ sơ cụ thể để có thể thông tin đến khách hàng một cách chính xác nhất

Tuy nhiên, không phải tất cả pháp lý khách hàng cung cấp đều có đầy đủ thông tin cần thiết để có thể hoàn thành hồ sơ, vì vậy trong quá trình làm việc đòi hỏi chuyên viên luôn phải có sự tương tác với khách hàng để có được những số liệu thống kê chính xác từ phía khách hàng

Quy trình thẩm định giá áp dụng chung cho các cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Nội dung cụ thể các bước của Quy trình thẩm định giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá bản chất là một Tiêu chuẩn thẩm định giá nhưng do tính chất bao quát của nó đối với các Tiêu chuẩn thẩm định giá còn lại nên có thể nói tuân thủ Quy trình thẩm định giá cũng đồng nghĩa với tuân thủ Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Khi áp dụng quy trình thẩm định giá, thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau đây:

(1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, khi có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

(2) Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có). Trong trường hợp có bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá thì cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá vì điều này liên quan đến trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp.

(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.

(4) Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

(5) Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn nhưng có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

(6) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Thẩm định viên cần bám sát Nội dung kế hoạch được quy định cụ thể trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính khi Lập kế hoạch thẩm định giá.

(7) Khi tiến hành khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết. Đối với từng loại tài sản cụ thể, thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Các thông tin đã thu thập được phải được lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá.

(8) Sau khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Trong đó, cần phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản; về thị trường, cung - cầu của tài sản thẩm định giá; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác và về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(9) Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các TCTĐGVN do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).

(10) Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá. Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.

(11) Thẩm định viên chỉ được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp: (i) Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá; (ii) Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.

(12) Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá phải được lập theo quy định tại TCTĐGVN số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Thẩm định viên cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

Trong quy trình thẩm định giá thường sẽ xuất hiện một số lỗi sau: 

Thứ nhất, việc lập Kế hoạch thẩm định giá chưa được các doanh nghiệp thẩm định giá chú trọng, một số doanh nghiệp chưa lập kế hoạch thẩm định giá hoặc có lập kế hoạch nhưng chỉ mang tính hình thức và chưa chi tiết theo đúng quy định.

Thứ hai, về khảo sát thực tế, thu thập thông tin còn nhiều trường hợp chưa nêu rõ nguồn thông tin hoặc chưa nêu trong Báo cáo việc thực hiện kiểm chứng thông tin, chưa phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản; thẩm định viên chưa ký biên bản khảo sát hiện trạng mà chỉ có chữ ký của trợ lý thẩm định viên; một số Biên bản khảo sát hiện trạng không ghi ngày tháng năm thực hiện.

Thứ ba, về áp dụng phương pháp thẩm định giá, chỉ một số Công ty có sử dụng phương pháp thẩm định giá thứ 2 để đối chiếu, so sánh kết quả; còn lại các Công ty chỉ sử dụng 01 phương pháp thẩm định giá nhưng chưa có phân tích, biện luận đầy đủ những căn cứ thực tế để sử dụng một phương pháp duy nhất.

Thứ tư, một số doanh nghiệp vẫn sử dụng Báo cáo kết quả và Chứng thư thẩm định giá theo mẫu cũ tại Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đã hết hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/3/2015.

Thứ năm, Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá của một số Công ty vẫn chưa đúng theo mẫu, ví như tên gọi báo cáo là “Báo cáo thẩm định giá” thay vì “Báo cáo kết quả thẩm định giá” theo Mẫu quy định; thiếu quốc hiệu, phần chữ ký bị ngược so với Mẫu quy định (thẩm định viên ký bên phải, giám đốc/tổng giám đốc ký bên trái), hoặc chỉ có chữ ký của tổ thẩm định không phải thẩm định viên tại Báo cáo kết quả thẩm định giá.

Thứ sáu, Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá còn một vài mục chưa đúng hoặc còn thiếu so với mẫu quy định như: mục căn cứ pháp lý có nhiều văn bản quy phạm pháp luật không liên quan đến cuộc thẩm định giá, thiếu thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá, thiếu mục thông tin tổng quan về thị trường, thiếu phân tích thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá hoặc phân tích thông tin về thị trường tài sản thẩm định giá còn sơ sài, không xác định cơ sở giá trị, không có cách tiếp cận mà nêu ngay phương pháp thẩm định giá, thiếu mục giả thiết, giả thiết đặc biệt (nếu có), thiếu thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

Thứ bảy, một số hồ sơ không có Báo cáo kết quả thẩm định giá mà chỉ có Chứng thư thẩm định giá và thuyết minh chứng thư thẩm định giá hoặc có Báo cáo kết quả thẩm định giá nhưng thiếu phụ lục kèm theo. Một số Chứng thư thẩm định giá còn thiếu chữ ký của thẩm định viên, thiếu đóng dấu vào chữ ký của Đại diện Công ty. Nội dung chứng thư thẩm định giá chưa đầy đủ thông tin so với mẫu quy định.

Công ty Cố phần Định giá và Đầu tư Việt sẽ luôn mang đến cho khách hàng dịch vụ chuyên nghiệp uy tín nhất !

BT

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT

- VPGD Hà Nội: Số 15, liền kề 3C, khu đô thị Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, TP Hà Nội

- VPGD Bắc Giang: Số 04, đường Thân Nhân Tín, phường Trần Phú, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.

- VPGD Bắc Ninh: Số 261, đường Nguyễn Trãi, phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

- VPGD Hà Nam: số 22, ngõ 124 đường Trần Tửu Bình, tiểu khu Bình Tiến, thị trấn Bình Mỹ, huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam

- VPGD Phú Thọ: số 50, phố Đông Sơn, phường Vân Cơ, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- VPGD Lai Châu: Số 041 số Quyết Tiến, tổ 19, phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.

- VPGD Nam Định: 31B/208 đường Thái Bình, phường Trần Tế Xương, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.

- VPGD Thanh Hóa: Số 04, đường Trần Xuân Soạn, phường Đông Thọ, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- VPGD Thái Bình: Số 138 đường Bùi Sỹ Tiêm, phường Tiền Phong, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình

- VPGD Hưng Yên: Số 110 Nguyễn Trãi, phường Lê Lợi, thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

 -VPGD Hòa Bình: Tổ 10, Phường Đồng Tiến, Thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- VPGD Hải Dương: Số 38 phố Tân Kim, phường Tân Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

- VPGD Quảng Ninh: Số 34 tổ 48 khu 3, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- VPGD Thái Bình: Số 138 Bùi Sỹ Tiêm, phường Tiền Phong, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.

 Hotline: 0338694444