Tài sản vô hình, tài sản hữu hình là gì. Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Khái niệm về tài sản

Tài sản là các vật có giá trị bằng tiền, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản, các vật có thực đang tồn tại có thể là tài sản hiện có và các tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế - xã hội hiện nay. Vật chính là đối tượng của thế giới mang nhiều nghĩa rộng hơn bao gồm cả thực vật, động vật và tất cả các vật khác ở trạng thái rắn, lỏng, khí. Từ những thông số đó giúp khách hàng có những quyết định chính xác và sử dụng tài sản đúng với mục đích như: mua bán, đầu tư, vay vốn ngân hàng, tài sản bao gồm tài sản vô hình và tài sản hữu hình.

Tài sản vô hình, tài sản hữu hình là gì

Tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái về vật chất, nhưng lại có khả năng tạo ra các quyền mang lợi ích kinh tế cao. Tài sản vô hình được xem là đối tượng thẩm định giá khi thỏa mãn những yêu cầu sau đây:

1. Có khả năng tạo ra thu nhập cho người có quyền sở hữu.

2. Không có hình thái vật chất: tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng bên trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị của tài sản vô hình.

3. Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.

4. Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ như hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, báo cáo tài chính và các tài liệu chứng cứ khác.

Tài sản vô hình bao gồm những loại sau đây:

1. Tài sản trí tuệ: quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.

2. Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định chi tiết tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ như quyền khai thác khoáng sản, quyền thương mại có thể chuyển nhượng được.

3. Các mỗi quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích cho các bên tham gia, mối quan hệ với nhà cung cấp và khách hàng hoặc các chủ thể khác ví dụ như cơ sở dữ liệu, danh sách khách hàng v.v

4. Bao gồm các tài sản vô hình khác.

Tài sản hữu hình

Tài sản hữu hình là vật chất được sở hữu hoặc có thể sở hữu được, đồng thời là tài sản nằm trong sự chiếm hữu của con người. Có đặc trưng giá trị và trở thành đối tượng giao lưu dân sự, tài sản có hình thái vật chất cụ thể như: nhà cửa, đất đai, các công trình, các phương tiện vận tải, các máy moc thiết bị, thiết bị truyền dẫn v.v

Tài sản hữu hình được nhận biết bằng các cách sau đây: thuộc sở hữu của chủ tài sản, là vật có thể trao đổi được, có thể mang lại giá trị cao về vật chất hoặc tinh thần. Tài sản hữu hình được phân loại cụ thể theo quy định của pháp luật bao gồm:

1. Hoa lợi, lợi tức

2. Vật chính và vật phụ

3. Vật chia được, vật không chia được

4. Vật tiêu hao và vật không tiêu hao

5. Vật đồng bộ

6. Vật cùng loại và vật đặc định

Các phương pháp thẩm định giá tài sản - 06 phương pháp

Phương pháp thẩm định giá tài sản - 06 phương pháp

Phương pháp so sánh

Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường .

Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.

Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.

Thị trường phải ổn định

Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.

Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.

Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường.

Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí

Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường .

Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.

Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.

Thị trường phải ổn định

Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.

Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.

Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường.

Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp thặng dư

Là phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông quá việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiến thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015 TTY-BTX Ban hành tiêu chuẩn thâẩm định giá Việt Nam số 08,09 và 10.

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thế nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau:

Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ  tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

• Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
• Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
• Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

Quý khách hàng vẫn còn thắc mắc về những nội dung trên vui lòng liên hệ với Công ty để được hỗ trợ nhanh chất, chính xác nhất nhé

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (VIV)

Văn phòng giao dịch: Lô 12 DV 13 khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội

Hotline: 096.729.4004 hoặc 034.457.3333

Bài viết liên quan:

Thẩm định giá công trình xây dựng, phân loại và mục đích thẩm định giá

Công ty thẩm định giá uy tín chuyên nghiệp tại Phú Yên