Sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản

Định giá bất động sản là toàn bộ quá trình đánh giá những giá trị thực tế của một tài sản như nhà đất, địa ốc dựa trên các yếu tố khác nhau. Với những mục đích chính của việc định giá bất động sản là giúp xác định chính xác những giá trị công bằng và hợp lý của tài sản để sử dụng trong các giao dịch như mua bán, cho thuê, hay thế chấp ngân hàng. Cho nên những thẩm định viên cần phải nắm vững quy trình thực hiện và tình hình thị trường bất động sản hiện nay, phân loại chính xác các số liệu thu thập được phù hợp với những loại bất động sản, cho nên việc tiến hành sử dụng phương pháp nào trong thẩm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng.

Khái niệm về phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được xem là một trong những phương pháp định giá bất động sản được sử dụng nhiều hiện nay, giúp xác định đúng và chính xác các giá trị của bất động sản có rất nhiều tiềm năng để phát triển. Nó tập trung vào việc đánh giá các giá trị của một bất động sản dựa trên sự thặng dư mà nó tạo ra so với những tùy chọn khác ở trên thị trường, dựa trên những cơ sở lấy các giá trị ước tính giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến sẽ được phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Các bước chính trong phương pháp thặng dư

Bước 01. Xác định giá trị của thị trường: Tiến hành việc đánh giá những giá trị của thị trường bất động sản hiện nay, dựa trên các phương pháp khác như phương pháp so sánh, các chi phí xây dựng, hoặc phương pháp thu nhập.

Bước 02. Xác định các giá trị nền đất: Sẽ tiến hành ước tính những giá trị của nền đất nếu không có xây dựng gì ở trên đó, điều này có thể thực hiện bằng việc so sánh với các giao dịch đất ở xung quanh hoặc tiến hành sử dụng các phương pháp khác cho việc giá đất ở trong khu vực.

Bước 03. Tính toán các giá trị thặng dư: Đây là sự chênh lệch giữa các giá trị của thị trường và các giá trị của nền đất. Giá trị thặng dư thường được coi là sự đóng góp lớn nhất trong các yếu tố không gian xã hội và các vị trí đặc biệt của những bất động sản cần thẩm định giá.

Xác định cơ sở thẩm định giá các thửa đất

Tiến hành xác định những cơ sở thẩm định giá các thửa đất - VIV

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của những thửa đất là việc tập hợp các nguyên tắc, các phương pháp và các tiêu chí mà các chuyên gia thẩm định giá bất động sản tiến hành sử dụng để xác định giá trị của một tài sản. Các cơ sở này thường được đặt ra các tiêu chuẩn và hướng dẫn khác nhau để góp phần đảm bảo toàn bộ quá trình thẩm định giá là logic, công bằng và luôn được chính xác tuyệt đối.

Để có thể sử dụng được tốt nhất và hiệu quả nhất của những cơ sở thẩm định giá bất động sản sẽ dựa trên những cơ sở sau đây:

1. Vị trí, đặc điểm của thửa đất.

2. Giá trị của đất bằng việc thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, được quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hoá cho phù hợp.

3. Những thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về xây dựng cùng với những quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp và phe duyệt bởi đơn vị có thẩm quyền.

4. Mục đích sử dụng của những thửa đất, ví dụ như dành cho nhà ở, kinh doanh, hay công nghiệp thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của thửa đất. Những thửa đất sẽ có giá trị cao hơn nếu được quy hoạch cho mục đích sử dụng phát triển.

Toàn bộ quá trình thẩm định giá thửa đất thường có liên quan đến việc so sánh với những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, giúp ước lượng được các giá trị thị trường và đánh giá các yếu tố có thể ảnh hưởng đến các giá trị của nó.

Xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển của bất động sản chính là tổng doanh thu dự kiến có được của những bất động sản cần thẩm định giá giúp phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất đối với những thửa đất. Tổng doanh phát triển của bất động sản thường sẽ bao gồm cả việc ước tính tổng các chi phí liên quan đến toàn bộ quá trình phát triển, ngay từ việc mua đất, xây dựng, đến phần hoàn thiện dự án, dưới đây là các bước chính để giúp xác định về tổng doanh phát triển được thể hiện như sau:

1. Chi phí mua đất

Xác định giá mua đất dựa trên những giá thị trường và các yếu tố đặc biệt có liên quan đến từng vị trí.

Đã bao gồm cả các chi phí pháp lý liên quan đến việc mua đất.

2. Chi phí phát triển

Ước tính các chi phí xây dựng bằng cách tính giá của các công việc về xây dựng, về vật liệu, nhân công và các chi phí khác có liên quan.

Bao gồm cả các chi phí thiết kế, giám sát xây dựng, và các chi phí phát sinh khác.

3. Chi phí hạ tầng và các tiện ích

Xác định các chi phí có liên quan đến hạ tầng như đường, điện, nước, và những tiện ích công cộng khác.

Tính toán chi tiết những chi phí về kỹ thuật và các chi phí khác có liên quan đến việc kết nối với các hạ tầng sẵn có.

4. Chi phí pháp lý và quản lý các dự án

Xác định các chi phí pháp lý có liên quan đến toàn bộ quá trình phát triển, đã bao gồm cả phần chi phí về những loại giấy tờ và hợp đồng.

Ước tính chi phí về phần quản lý dự án, đã bao gồm phần lương cho nhân sự, văn phòng và các chi phí quản lý dự án khác có liên quan.

5. Chi phí tài chính

Xác định những chi phí tài chính như toàn bộ lãi suất vay và các chi phí có liên quan đến việc huy động vốn.

6. Lợi nhuận của dự án

Xác định tỷ suất lợi nhuận mong đợi cho từng dự án.

Tính toán lợi nhuận dự kiến có được dựa trên giá bán hoặc thu nhập từ việc tiến hành cho thuê.

Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản

1. Ưu điểm của phương pháp thặng dư

- Phương pháp thặng dư không chỉ tập trung vào những giá trị thặng dư mà bất động sản tạo ra, mà còn giúp chúng xác định được những giá trị thực tế của bất động sản.

- Rất thích hợp để đưa ra các mức giá khi tham gia đấu giá.

- Giá trị thặng dư có thể phản ánh được những rủi ro từ thị trường, giúp cho những nhà đầu tư và nhà phát triển có thêm kiến thức để hiểu rõ hơn về những tiềm năng sinh lời và rủi ro của từng dự án bất động sản.

- Tư vấn về các chi phí xây dựng tối đa và tiền bán cho thuê tối thiểu.

- Rất thích hợp cho những dự án đặc biệt, nơi mà các giá trị của những bất động sản không chỉ dựa trên các yếu tố cơ bản như về diện tích đất, chi phí xây dựng v.v

2. Nhược điểm của phương pháp thặng dư

- Gây khó khăn trong việc xác định và sử dụng ở mức cao nhất và tốt nhất.

- Đôi khi việc ước lượng các giá trị của đất có thể là một trong những nhiệm vụ vô cùng khó khăn và cần đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối.

- Dùng nhiều giả định nên cần rất nhiều thông tin để tiến hành phân tích, dự báo doanh thu, chi phí ở trong tương lai không dễ dàng.

- Phương pháp thặng dư không phải lúc nào cũng sẽ phù hợp cho mọi loại dự án liên quan đến bất động sản, đặc biệt là đối với những dự án đòi hỏi tính chính xác cao trong việc định giá.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá bất động sản, hãy liên hệ đến Công ty chúng tôi qua địa chỉ sau:

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt

Văn phòng giao dịch: Lô 12 DV 13 khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.

Hotline: 0977.734.185

Bài viết liên quan:

Đất khu công nghiệp là gì. Công ty thẩm định giá đất khu công nghiệp uy tín

Khái niệm về đất ở nông thôn. Công ty thẩm định giá đất ở nông thôn uy tín